Kapitalanlage-Rechner für Immobilien und Wohnungen.

Es gibt zwei Formeln, und sie sagen Verschiedenes. Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Die Nettomietrendite ist die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch die Gesamtinvestition, mal 100.

Mit der Vorbelegung dieses Rechners: 890 Euro Kaltmiete im Monat sind 10.680 Euro im Jahr. Bei 320.000 Euro Kaufpreis ergibt das eine Bruttomietrendite von 3,34 Prozent. Rechnet man die Kaufnebenkosten für Hamburg hinzu — 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar, 0,5 Prozent Grundbuch, zusammen 24.000 Euro — liegt die Gesamtinvestition bei 344.000 Euro. Nach Abzug von Hausverwaltung, Erhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis (zusammen 1.568 Euro im Jahr) bleiben 9.112 Euro, also 2,65 Prozent Nettomietrendite.

Der Abstand zwischen 3,34 und 2,65 Prozent ist der Grund, warum in Anzeigen fast immer die Bruttorendite steht. Für den Vergleich zweier Objekte reicht sie; für die Entscheidung, ob sich ein Kauf trägt, ist die Nettomietrendite die belastbare Zahl.

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, weil Rendite und Lage gegenläufig sind. In sehr gefragten Großstadtlagen sind Bruttorenditen von 3 bis 4 Prozent üblich; in kleineren Städten und in B-Lagen sind 4 bis 6 Prozent erreichbar. Die höhere Rendite bezahlt man mit einem höheren Vermietungs- und Wertrisiko.

Aussagekräftiger als die Rendite allein ist der Vergleich mit den Finanzierungskosten. Liegt die Nettomietrendite über dem Effektivzins des Darlehens, arbeitet die Immobilie für Sie; liegt sie darunter, zahlen Sie monatlich zu und setzen auf Tilgung, Steuerwirkung und Wertentwicklung. Beides kann sinnvoll sein — es sollte nur eine bewusste Entscheidung sein.

Drei Posten, und einer davon ist Ländersache. Die Grunderwerbsteuer liegt (Stand Juli 2026) zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dazu kommen der Notar mit rund 1,5 Prozent und der Grundbucheintrag mit rund 0,5 Prozent.

Insgesamt sind das je nach Bundesland rund 5,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises. Eine Maklerprovision fällt beim Kauf direkt vom Bauträger nicht an — das spart gegenüber dem Zweitmarkt noch einmal etwa 3,5 Prozent.

Für die Rendite ist entscheidend, dass diese Kosten in die Gesamtinvestition gehören und nicht in den Kaufpreis. Wer die Rendite nur auf den Kaufpreis rechnet, überschätzt sie systematisch.

Der Eigenaufwand ist der Betrag, den Sie nach Abzug der Miete und der laufenden Kosten monatlich aus eigener Tasche zur Rate zuzahlen. Er ist die Zahl, die im Alltag zählt — nicht der Kaufpreis und nicht die Rate.

Wichtig ist, woraus er besteht: Ein erheblicher Teil der Rate ist Tilgung, und Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensbildung. Wer 400 Euro im Monat zuzahlt, davon aber 350 Euro tilgt, hat effektiv 50 Euro Kosten und 350 Euro gespart. Deshalb weist dieser Rechner den Tilgungsanteil gesondert aus.

Eine feste Obergrenze gibt es nicht. Sinnvoll ist ein Betrag, den Sie auch bei einem Mieterwechsel oder einer Sonderumlage über mehrere Monate tragen können, ohne die Finanzierung zu gefährden.

Die lineare AfA richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr: 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG), 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 (Nr. 2b) und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 (Nr. 2c). Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil — Grund und Boden nutzt sich nicht ab.

Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 gibt es alternativ die degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie bringt in den ersten Jahren deutlich mehr und wird über die Zeit kleiner.

Ältere Denkmalobjekte fallen regelmäßig unter die 2,5 Prozent, weil sie vor 1925 fertiggestellt wurden. Die erhöhten Sätze der Denkmal-AfA nach § 7i EStG gelten nicht für den Kaufpreis, sondern ausschließlich für begünstigte Sanierungskosten — und nur, wenn die Sanierung nach dem Kauf und mit Bescheinigung der Denkmalbehörde erfolgt.

Weder noch. Der Rechner läuft direkt auf dieser Seite — auf dem Telefon genauso wie am Schreibtisch. Es gibt nichts zu installieren, keine App im Store und keine Excel-Datei zum Herunterladen.

Eine Excel-Tabelle hat gegenüber einem Online-Rechner einen Vorteil und zwei Nachteile. Der Vorteil: Sie können jede Formel selbst ändern. Die Nachteile: Sie müssen die Steuersätze selbst pflegen — Grunderwerbsteuer, AfA-Sätze und Einkommensteuertarif ändern sich —, und Sie müssen den progressiven Steuertarif selbst nachbauen, was in einer Tabellenkalkulation aufwendig ist. Die verbreiteten Vorlagen rechnen deshalb mit dem Grenzsteuersatz und liegen damit zu günstig.

Wer die Zahlen trotzdem außerhalb der Seite weiterverarbeiten will: Die vollständige Auswertung über zehn bis dreißig Jahre kommt per E-Mail und lässt sich über die Druckfunktion des Browsers als PDF sichern.

Nichts, und es ist keine Anmeldung nötig. Sie öffnen die Seite, tragen Ihre Zahlen ein und sehen sofort das vollständige Ergebnis: Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten, monatliche Rate, Cashflow vor und nach Steuern, die jährliche Steuerwirkung, Brutto- und Nettomietrendite sowie die Eigenkapitalrendite. Es bleibt kein Wert verdeckt.

Kontaktdaten fragen wir allein für die Auswertung Jahr für Jahr über zehn bis dreißig Jahre ab. Sie ist ebenfalls kostenlos und unverbindlich und kommt per E-Mail, weil sie mit Abschreibungsstaffel, Restschuldverlauf und Vermögensentwicklung zu umfangreich für die Bildschirmansicht ist.

Fünf Punkte trennen einen belastbaren Rechner von einer Renditemaschine. Erstens: Rechnet er die Kaufnebenkosten in die Rendite ein oder nur den Kaufpreis? Die Differenz beträgt je nach Bundesland einen halben bis dreiviertel Prozentpunkt. Zweitens: Ermittelt er die Steuer über den tatsächlichen Tarif oder multipliziert er nur mit dem Grenzsteuersatz? Die Näherung fällt immer zu günstig aus.

Drittens: Weist er den Tilgungsanteil gesondert aus? Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensbildung — ein Rechner, der beides zusammenwirft, zeigt einen zu hohen Aufwand. Viertens: Rechnet er über mehrere Jahre? Die degressive AfA sinkt, die Sonderabschreibung läuft nach vier Jahren aus, der Tilgungsanteil wächst; das erste Jahr allein ist nicht aussagekräftig. Fünftens: Nennt er den Stand seiner Steuersätze? Ohne Datum ist eine Steuerzahl wertlos.

Grundsätzlich gilt: Ein Rechner eines Anbieters, der Immobilien verkauft, ist nicht per se schlechter als der einer Bank — aber Sie sollten prüfen können, mit welchen Annahmen er rechnet. Deshalb stehen die Formeln, die Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer und die Rechtsgrundlagen der Abschreibung auf dieser Seite offen und nachlesbar.

Vier Stellschrauben bewegen die Rechnung deutlich mehr als alle anderen. Der Zinssatz ist die größte: Ein Prozentpunkt mehr auf ein Darlehen von 264.000 Euro sind 2.640 Euro im Jahr, also rund 220 Euro im Monat.

Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete bestimmt die Rendite unmittelbar — es nützt kein Zinsvorteil, wenn die Miete zum Kaufpreis nicht passt. Das Bundesland verschiebt die Gesamtinvestition über die Grunderwerbsteuer: Bei 320.000 Euro Kaufpreis liegen zwischen Bayern mit 3,5 Prozent (11.200 Euro) und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent (20.800 Euro) volle 9.600 Euro.

Die vierte ist Ihr zu versteuerndes Einkommen. Es entscheidet, in welchem Bereich des progressiven Tarifs der Verlust aus Vermietung wirkt — und damit, wie viel von der Abschreibung tatsächlich bei Ihnen ankommt. Eigenkapitalquote und AfA-Variante folgen mit Abstand dahinter.

Nein. Dieser Rechner ist ausschließlich für Immobilien als Kapitalanlage gebaut — konkret für eine vermietete Eigentumswohnung. Er rechnet mit Kaufnebenkosten, Mietrendite, Abschreibung nach § 7 EStG und dem Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Für einen Sparplan, einen Aktienfonds oder eine Rentenversicherung sind das die falschen Größen.

Der Begriff „Kapitalanlage-Rechner“ wird für beides benutzt. Wer eine Wertpapieranlage durchrechnen will, braucht einen Zinseszins- oder Sparplanrechner; die steuerliche Behandlung läuft dort über die Abgeltungsteuer und nicht über die Einkommensteuer.

Ja. Über den Schalter „Bauphase bis zur Übergabe“ rechnet der Rechner die Zeit zwischen Kaufvertrag und Übergabe als eigenen Block mit, für ein bis 36 Monate. Er unterstellt dabei keine Vollauszahlung, sondern den Zahlungsplan nach Baufortschritt: § 650v BGB in Verbindung mit § 1 AbschlagsV und § 3 Abs. 2 MaBV lässt höchstens sieben Abschlagszahlungen zu. Gerechnet wird mit dem Standardplan aus 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten, 28 Prozent nach Rohbau, 12,6 Prozent nach Dachflächen und Fenstern, 6,3 Prozent nach Rohinstallation, 9,1 Prozent nach Innenputz, Estrich und Fliesen, 10,5 Prozent bei Bezugsfertigkeit und Fassade sowie 3,5 Prozent bei vollständiger Fertigstellung.

Aus diesem Plan ergeben sich Monat für Monat zwei Posten: Sollzinsen auf die bereits abgerufenen Darlehensteile und Bereitstellungszinsen auf den zugesagten, noch nicht abgerufenen Rest. Abgerufen wird in der Reihenfolge Eigenkapital, KfW, Bank. Ausgewiesen werden die Sollzinsen, die Bereitstellungszinsen, der durchschnittlich abgerufene Betrag, die höchste Monatsbelastung sowie die Belastung nach Steuererstattung.

Der Unterschied ist erheblich. Mit der Vorbelegung des Rechners und 18 Monaten Bauzeit — 80.000 Euro Eigenkapital, 100.000 Euro KfW zu 2,5 Prozent, 164.000 Euro Bank zu 4,6 Prozent, Bereitstellungszins 0,25 Prozent pro Monat nach zwölf freien Monaten — ergeben sich 7.200 Euro Sollzinsen und 560 Euro Bereitstellungszinsen, zusammen 7.760 Euro. Bei unterstellter Vollauszahlung ab dem ersten Monat wären es 15.066 Euro. Der MaBV-Zahlungsplan halbiert die Bauzeitzinsen fast.

Bereitstellungszinsen fallen auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Darlehensteil an. Weder der Satz noch die bereitstellungsfreie Zeit sind gesetzlich geregelt — beides steht im Darlehensvertrag und ist verhandelbar. Marktüblich sind 0,25 Prozent pro Monat, also rund 3 Prozent im Jahr, nach einer freien Zeit von drei bis zwölf Monaten; beim Neubau vereinzelt bis 24 Monate.

Bei der KfW sind es dagegen Programmbedingungen und nicht verhandelbar: Die Abruffrist beträgt zwölf Monate nach Zusage und ist um bis zu 24 Monate verlängerbar; ab dem 13. Monat fallen 0,15 Prozent pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag an.

Bei zwei Jahren Bauzeit ist eine lange bereitstellungsfreie Zeit deshalb oft mehr wert als ein Zehntelprozent beim Sollzins. Im Rechner lassen sich Satz und freie Zeit der Bank frei einstellen, sodass sich beide Angebote direkt gegeneinander rechnen lassen. Steuerlich sind Bereitstellungszinsen bei von Anfang an beabsichtigter Vermietung vorab entstandene Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG und wirken im Jahr der Zahlung.

Ja, einschließlich der Prüfung, ob die Förderung überhaupt zusteht. Die Sonderabschreibung beträgt 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren, ausdrücklich neben der regulären AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG. Zusammen mit der degressiven AfA sind im ersten Jahr bis zu 10 Prozent erreichbar.

Förderfähig ist eine Wohnung, wenn das Gebäude ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse ist und das durch ein QNG-Siegel nachgewiesen wird, wenn Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 liegen, wenn die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter nicht überschritten wird und wenn die Wohnung zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet wird. Ferienvermietung und jede vorübergehende Beherbergung sind ausgeschlossen. Die Bemessungsgrundlage ist zusätzlich auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt. Maßgeblich für das Bauantragsdatum ist im Anschaffungsfall der Bauantrag des Bauträgers, nicht das Datum des Kaufvertrags.

Entscheidend und häufig falsch gerechnet ist die Bezugsgröße beider Grenzen: Sie beziehen sich nicht auf den Bruttokaufpreis und nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die abschreibungsfähigen Kosten — den Gebäudeanteil samt anteiliger Kaufnebenkosten, ohne Grund und Boden — je Quadratmeter Nutzfläche einschließlich Keller, Trocken- und Fahrradraum sowie zugehöriger Garage (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 43 und 47 bis 51). Mit der Vorbelegung des Rechners sind das 282.080 Euro auf 72 Quadratmeter, also 3.918 Euro je Quadratmeter — förderfähig und ohne Kappung, was 14.104 Euro Sonder-AfA im Jahr ergibt.

Weil das die einzige Methode ist, die den tatsächlichen Steuereffekt trifft. Der Rechner ermittelt die Einkommensteuer einmal mit und einmal ohne die Immobilie und nimmt die Differenz. Der übliche Weg — den Verlust aus Vermietung mit dem Grenzsteuersatz zu multiplizieren — ist eine Näherung.

Der Unterschied entsteht, weil der deutsche Einkommensteuertarif progressiv verläuft: Der Grenzsteuersatz gilt nur für den obersten Einkommenseuro. Senkt ein Verlust das zu versteuernde Einkommen um mehrere tausend Euro, wandert man den Tarif ein Stück nach unten, und die Ersparnis fällt geringer aus als die Multiplikation verspricht.

Die Doppelrechnung ist damit die konservativere Variante. Sie zeigt eher zu wenig Steuerwirkung als zu viel — was bei einer Kaufentscheidung die richtige Richtung ist.