Immobilienrechner
Rechnen Sie Ihr Investment durch.
Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung und Miete in einer Rechnung. Sie sehen sofort, was die Wohnung monatlich kostet, was sie an Rendite bringt und wie viel Eigenkapital sinnvoll ist. Transparent und ohne Registrierung.
Objekt & Kaufnebenkosten
Keine Maklerprovision — Sie kaufen direkt vom Bauträger. Kaufnebenkosten 7,5 % = 24.000 €. Beim Bauträgervertrag erfasst die Grunderwerbsteuer den gesamten Kaufpreis inklusive Bauleistung (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Grund und Boden nicht: 262.400 € Gebäude, 57.600 € Grund und Boden. Der Anteil ist kein Erfahrungswert, sondern objektbezogen aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und Miteigentumsanteil herzuleiten — der Wert hier ist eine Annahme, keine Zusage.
Finanzierung
Eigenkapitalquote 23,26 % · Bankdarlehen 164.000 €. Das Bankdarlehen ist die Ausgleichsgröße — Eigenkapital, KfW und Bank decken die Gesamtinvestition exakt.
Mit QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM steigt der Höchstbetrag je Wohneinheit auf 150.000 €. Das QNG-Siegel ist zugleich Voraussetzung der Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Angerechnet: 100.000 € KfW, 164.000 € Bank. In den tilgungsfreien Anlaufjahren zahlen Sie nur Zinsen — die Rate ist niedrig, es wird aber noch nicht getilgt. Der Zinssatz ist ein Richtwert vom 17.07.2026 und schwankt tagesaktuell; maßgeblich ist der Satz am Tag der Zusage. Die Zinsbindung ist auf 10 Jahre begrenzt — danach gilt kein Förderzins mehr.
Mieteinnahmen & laufende Kosten
Angesetzte Kaltmiete nach Mietausfallwagnis: 863 € im Monat. Verwaltung und Rücklage mindern beide Ihren Cashflow — steuerlich zählt aber nur die Verwaltung. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst abziehbar, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt (BFH vom 14.01.2025, IX R 19/24; daran hat auch das WEMoG nichts geändert).
Abschreibung
§ 7 Abs. 5a EStG · 5,0 % = 14.104 € im ersten Jahr, bemessen auf 282.080 € (Gebäudeanteil inklusive anteiliger Kaufnebenkosten). Degressiv heißt: 5 % vom jeweiligen Restwert, der Betrag sinkt Jahr für Jahr. Sobald die lineare AfA höher wäre, wird gewechselt. Voraussetzung ist ein Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029.
Beide § 7b-Grenzen beziehen sich auf die Nutzfläche des erworbenen Anteils, nicht auf die reine Wohnfläche — also einschließlich Keller-, Trocken-, Fahrradraum und zugehöriger Garage; alternativ ist die Bruttogrundfläche nach DIN 277 zulässig. Maßgeblich sind außerdem nur die abschreibungsfähigen Kosten, also der Gebäudeanteil samt anteiliger Nebenkosten: 3.918 €/m² gegen die Grenze von 5.200 €/m². Grund und Boden bleibt außen vor.
5 % zusätzlich zur regulären AfA, vier Jahre lang = 14.104 € pro Jahr. Voraussetzung ist ein Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 — maßgeblich ist unser Bauantrag als Hersteller, nicht das Datum Ihres Kaufvertrags.
Zwei K.-o.-Kriterien, die diese Rechnung nicht prüfen kann: Fertigstellung und Übergabe müssen im selben Kalenderjahr liegen — Fertigstellung im Dezember und Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Januar kostet die gesamte Förderung. Und die Wohnung muss zehn Jahre lang dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden: Ferienvermietung und jede vorübergehende Beherbergung sind ausgeschlossen. Bei Verstoß wird die Sonder-AfA rückwirkend versagt, samt Nachzahlungszinsen.
Ihre Steuersituation
Veranlagung
Kirchensteuer
Ihr Grenzsteuersatz inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer liegt bei 42,0 %. Die Steuerwirkung wird trotzdem nicht damit multipliziert, sondern exakt berechnet: einmal Einkommensteuer mit und einmal ohne das Vermietungsergebnis, nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG). Eine Multiplikation mit dem Grenzsteuersatz würde die Ersparnis zu hoch ausweisen, sobald das Ergebnis in die Progressionszone reicht.
Vollständige Auswertung
Die ganze Rechnung über 15 Jahre.
Oben sehen Sie das erste Jahr. Über die gesamte Haltedauer verändert sich das Bild: Die degressive AfA sinkt, die Sonder-AfA läuft nach vier Jahren aus, der Tilgungsanteil wächst und die Restschuld fällt. Wir schicken Ihnen die Auswertung Jahr für Jahr als PDF — mit Cashflow-Verlauf, Abschreibungsstaffel, Steuerwirkung und Vermögensentwicklung.
Die Kennzahlen im Klartext.
- Gesamtinvestition
- Kaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Eine Maklerprovision fällt nicht an, weil Sie direkt beim Bauträger kaufen — das spart rund 3,5 % gegenüber dem Zweitmarkt.
- Bruttorendite
- Jahreskaltmiete im Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Gut für den schnellen Vergleich zweier Objekte, aber bewusst geschönt.
- Nettorendite
- Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, bezogen auf die Gesamtinvestition. Die Zahl, mit der wir arbeiten.
- Eigenaufwand
- Was nach Miete und laufenden Kosten monatlich aus eigener Tasche zur Rate zugezahlt wird. Ein Teil davon ist Tilgung, fließt also direkt in Ihr Vermögen.
- AfA
- Die Abschreibung des Gebäudes mindert Ihr steuerpflichtiges Einkommen, ohne dass Geld abfließt. Beim Neubau sind das 3 % linear oder 5 % degressiv vom Restwert (§ 7 EStG) — der Grund und Boden bleibt außen vor.
- Sonder-AfA § 7b
- Für Neubauten mit Effizienzhaus-40-Standard und QNG-Siegel zusätzlich 5 % über vier Jahre. Baukostenobergrenze 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m² — beides bezogen auf die abschreibungsfähigen Kosten je Quadratmeter Nutzfläche, nicht auf den Bruttokaufpreis. Bedingung ist eine dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken über zehn Jahre; Ferienvermietung ist ausgeschlossen.
- KfW-Darlehen
- Zinsverbilligtes Förderdarlehen, das neben das Bankdarlehen tritt. In den tilgungsfreien Anlaufjahren zahlen Sie nur Zinsen. Die Zinsbindung endet nach zehn Jahren — die Anschlussfinanzierung gehört in jede ehrliche Planung.
- Nach Steuern
- Der Verlust aus Vermietung senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wir rechnen die Einkommensteuer 2026 zweimal — mit und ohne Immobilie — statt mit dem Grenzsteuersatz zu multiplizieren. Das ist die konservativere und einzig saubere Methode.